Горячая линия: (495) 743-15-15
Поиск:  
 
Главная страница Анкета пострадавшего On-line консультации Фото/Видеоотчеты Контакты Форум
  Подписаться на новости: 
Новости
СМИ о пострадавших
Контрольная закупка
Справочная
Пресс-служба
О нас
Черные риэлторы
Юридическая консультация
Форум пострадавших дольщиков
Контрольная закупка
ЖК «Юго-Западный»: бардак по-восточному

Жилой комплекс «Юго-Западный» позиционируется как идеальное место для загородной жизни, жилье бизнес-класса, имеющее выгодное расположение и отличную экологию. К сожалению, реклама комплекса использует настоящее время, тогда как стоит использовать будущее.
Украинская ассоциация помощи пострадавшим инвесторам
Долевое строительство
Тюменский застройщик выплатит горожанке почти полтора миллиона рублей за срыв сроков

Исетский районный суд частично удовлетворил исковые требования Галины В. к ООО «Правильный Дом» о защите прав потребителей. Суд взыскал с ответчика 883 тыс. 800 рублей убытков по договору подряда, 300 тыс рублей штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя, 50 тыс рублей компенсации морального вреда и 82 тыс. 304 рубля процентов за пользование чужими деньгами. Всего 1 млн 316 тыс 104 рубля
15.08.2022
Осторожно - риэлтор!
Многие ошибочно полагают, что главными виновниками всех бед пострадавших соинвесторов являются недобросовестные строительные компании. Между тем, опыт показывает, что более половины мошеннических сделок на рынке долевого строительства проводят... нечистоплотные риэлторы!
Земельные отношения
Чиновницу подозревают в переделе Бородинского поля

Следственный комитет РФ возбудил уголовное дело в отношении подмосковной муниципальной чиновницы, подозреваемой в захвате земельного участка на территории Бородинского военно-исторического заповедника. Кроме того, следователи проверяют законность выделения под дачное строительство и других земель в границах заповедника.
11.05.2011
Экономика и недвижимость
Черный наем

Более 90% жилых площадей, сдаваемых в наем в Москве, арендуются с использованием «серых» и «черных» схем. Об этом со ссылкой на руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы сообщает РИА «Новости». Объемы съемного жилья в Москве в настоящий момент оцениваются экспертами примерно в 10 млн. кв. м.
15.09.2011
МММ и другие пирамиды

Главная / Аналитика, комментарии, статьи / Аналитика

Поправки «Единой России» навредят обманутым дольщикам

В Государственную Думу внесен законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства». Своими замечаниями по поводу поправок делится депутат Государственной Думы, председатель «Комитета помощи дольщиков: ЖЗЛ» Антон Беляков.

 

Антон Владимирович, как вы оцениваете актуальность предлагаемого пакета инициатив, действительно ли они ориентированы на защиту прав участников долевого строительства?

 

Хочу обратить ваше внимание, что кроме названия ничего общего эти поправки с проблемами дольщиков не имеют. Да, в названии озвучена цель — защита прав участников долевого строительства. Однако в действительности большая часть предлагаемых поправок направлена на создание максимально комфортных условия для застройщиков. Об этом ясно говорится в пояснительной записке: "..с целью стимулирования строительства и повышения таким образом доступности жилья".

Я не против помощи со стороны государства промышленным, строительным и иным предприятиям, но не в ущерб правам граждан.

 

В реальности на требуемое повышение уровня защиты дольщиков меры, предложенные в блоке поправок, влияют весьма незначительно. Законом определены три базовых положения: обнуление НДС на услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, устранение «излишних» требований к предоставляемым при регистрации договора об участии в долевом строительстве документам, а также введение понятия субаренды в ФЗ "Об участии в долевом строительстве…".

 

Вероятно, снижение НДС это попытка избежать "серых схем" в строительстве жилья?

 

К сожалению нет. Ведь основной причиной преобладания на рынке строительства "серых" схем привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов является вовсе не повышенное налогообложение, а желание избежать дополнительных обязательств, налагаемых на застройщика перед дольщиком договором об участи в долевом строительстве. Кроме того, освобождение застройщика от НДС на указанные выше операции нуждается в дополнительном финансово-экономическом обосновании.

 

Получается, что применение поправок законопроекта на практике приведет к ущемлению прав простых граждан.

 

По всей видимости, да. Оправдать название законопроекта хоть как-то должен был блок поправок, направленных на уточнение процедуры банкротства строительных компаний, имеющих задолженности перед гражданами по договорам об участии в долевом строительстве. Но и здесь возникает ряд вопросов.

За местными органами закреплена лишь одна возможность — реализация права преимущественного выкупа активов обанкротившегося застройщика с переходом к ним соответствующего обременения по выполнению обязательств перед дольщиками. Вместе с тем этой возможностью муниципальные власти или власти субъектов могут и не воспользоваться. Однако эта норма, впрочем, как и переход обременения к муниципальному образованию/субъекту федерации при покупке указанного предприятия, не содержит ни единого условия, на котором будет осуществляться передача жилых помещений гражданам, что делает эту норму почти бессмысленной. Где, как, когда и по какой цене граждане получат уже оплаченные квартиры, для авторов законопроекта уже, в общем-то, не важно, эти моменты оставлены на усмотрение покупателя, что создает просто неисчерпаемые возможности для злоупотреблений со стороны спекулянтов-скупщиков, смело могущих опираться на нормы закона.

 

Возможно ли, что и от поправки, связанной с предоставлением документации в органы госрегистрации, в действительности выиграет сторона застройщика?

 

Ясно одно, что она приведет лишь к понижению уровня защищенности участников долевого строительства. Во-первых, внесенная поправка недостаточно точно сформулирована, из-за чего норма, устанавливающая перечень документов, необходимых для госрегистрации договора не с первым участником долевого строительства, носит фактически открытый характер. Недопустимо то, что застройщику ничего не мешает по своему усмотрению корректировать количество необходимых для госрегистрации документов, указывая на то, что таковые уже были предъявлены.

Перечень документов для регистрации договора об участии в долевом строительстве должен быть хоть какой-то гарантией того, что договор с ненадежной строительной компанией зарегистрирован не будет. Лишь при таком подходе можно говорить о защите интересов граждан. А в рассматриваемом законопроекте предлагается вместо этого перечня просто оставить ссылку на некогда предъявленные документы.

Кроме того, сейчас перечень документов, необходимых для государственной регистрации всех договоров об участии в долевом строительстве, и так заметно короче, чем тот, что оговорен для первого участника долевого строительства. Но некоторые документы должны предъявляться при регистрации каждого нового договора. К таковым, например, относится план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

 

Антон Владимирович, насколько возрастают с юридической точки зрения риски для участников долевого строительства в случае принятия поправок?

 

Хотелось бы еще раз подчеркнуть, что все рассмотренные поправки направлены по большей части на либерализацию системы привлечения денежных средств застройщиками через договоры долевого строительства, будь то за счет уменьшения количества необходимых документов для регистрации договора или за счет распространения возможности привлекать средства дольщиков для строительства на субарендованном участке. При этом никаких дополнительных норм, обеспечивающих права дольщиков при таком расширении прав застройщиков, в этих поправках нет.

Предложение авторами законопроекта установить обязательное требование привлечения средств граждан в рамках отношений, вследствие которых предусмотрено последующее возникновение права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме и (или) иные объекты недвижимости, исключительно на основании договора участия в долевом строительстве, недостаточно обеспечивается с законодательной точки зрения.

 

Как предложенные поправки коррелируют с существующими нормами законодательства?

 

Можно заметить, что законопроект дублирует уже имеющиеся нормы законодательства. В соответствии с действующим законодательством невозможно привлечение средств граждан для строительства через предварительный договор купли-продажи, причем запрет на привлечение средств через такую форму отдельно прописан в законопроекте. В соответствии с Гражданским кодексом какая-либо предоплата по предварительному договору купли-продажи запрещается. В силу этого все средства, получаемые застройщиком от покупателя после заключения такого договора, всегда оформлялись через «серые» схемы как платежи за различные услуги и, таким образом, вообще не имели отношения к институту предварительного договора купли-продажи. В связи с этим запрет на привлечение средств через этот договор просто дублирует уже имеющиеся нормы законодательства и не дает никакой дополнительной защиты гражданам, инвестирующим в строительство квартир.

Примерно так же обстоит дело и с другими схемами привлечения средств граждан для строительства. Они либо регулируются гражданским законодательством, либо обходят его, попадая в «серую» зону. Чтобы решить эту проблему, надо не просто указать на недопустимость и наказуемость привлечения средств граждан через такие схемы, и без того находящиеся вне закона, а минимизировать возможности их реализации.

К примеру, четко обозначить запрет на передачу средств для нужд застройщика до оформления покупки квартиры гражданами, заключающими предварительный договор купли-продажи. Предложенные же поправки носят скорее декларативный характер и не содержат реального решения существующих проблем в этой области.

 

Как отразится на интересах "дольщиков" предложение авторов законопроекта распространить возможность заключения договора об участии в долевом строительстве на застройщиков, владеющих земельными участками не только на правах аренды, но и субаренды?

 

Предоставление застройщику возможности регистрировать договор об участии в долевом строительстве на основании залога права не только аренды, но и субаренды, совершенно очевидно требует дополнительного уточнения. Сейчас институт субаренды недостаточно четко прописан в гражданском законодательстве и применение этого механизма зачастую сопряжено с определенными рисками в силу значительных ограничений, налагаемых на субарендатора в сравнении с арендатором. Следовательно, процедура регистрации договора о привлечении средств по «долевому» договору для застройщика, использующего участок на правах субаренды, не может быть упрощена до процедуры регистрации договора о привлечении средств по «долевому» договору для застройщика, использующего участок на правах аренды.

Фактически, если речь идет о субаренде, кроме застройщика появляется еще одна сторона — это арендатор, являющийся начальным звеном в правоотношениях по поводу закладываемого участка земли, ведь, к примеру, при досрочном прекращении срока аренды автоматически прекращается и срок субаренды, и кто в данном случае будет нести ответственность перед дольщиками, не совсем ясно.

 

Тогда каковы Ваши прогнозы относительно принятия действующей редакции проекта ФЗ депутатами Государственной Думы?

 

Поскольку предложенный для рассмотрения законопроект содержит нечетко сформулированные нормы, изначально не предназначенные для применения на практике в силу непродуманности и декларативности, невозможно говорить об их направленности на защиту интересов участников долевого строительства. Поэтому я и, думаю, мои коллеги из фракции "Справедливая Россия" будем голосовать против принятия данного законопроекта в том виде, в котором его предлагает партия власти.

 

22.04.2009

Другие новости раздела "Аналитика"

Опасность вексельных схем приобретения жилья
Сегодня в России, несмотря на введение с апреля 2005 года Федерального закона № 214 "О долевом строительстве", активно используется вексельная схема приобретения жилья на этапе строительства. Но вексель сулит покупателю больше проблем, чем пользы. Попробуем обрисовать причину.
30.06.2009 Подробно 
 
Антон Беляков: "В России до сих пор не существует нормативов высотного строительства!"
Москва - чуть ли не единственный город в России, где планомерно развивается высотное строительство. Возрождение этой традиции со времен знаменитых сталинских высоток началось с 1995 года. Именно тогда была разработана весьма амбициозная программа «Новое кольцо Москвы», которая предполагала до 2015 г. возведение 60 высотных зданий в «серединно-периферийном поясе» столицы. Общая стоимость проекта только изначально оценивалась разработчиками в $5 млрд.
17.03.2009 Подробно 
 
Эксперименты в «Северном парке»
Соинвесторы многофункционального жилого комплекса «Северный парк» на Ленинградском шоссе столицы вот уже несколько лет добиваются завершения проекта. По мнению представителей инициативной группы дольщиков, пострадавшими от затягивания строительства могут стать не только 500 семей, купивших квартиры в незавершенном здании. Если 42-этажный недострой будет пребывать в нынешнем состоянии еще пару лет, он может обрушиться на близлежащую федеральную трассу «Москва-Петербург» и погрести под обломками оказавшихся рядом людей. Наш сайт публикует полностью аналитический материал, подготовленный инициативной группой.
18.03.2009 Подробно 
 
Крутое «ПИКе»
Финансовый кризис в России спровоцировал фактический обвал строительной отрасли – таковы реалии сегодняшнего дня. Накопив миллионные кредитные задолженности, многие крупные застройщики и девелоперы сейчас столкнулись с острым дефицитом ликвидности. Банки требуют от строителей быстрого расчета по долговым обязательствам, и в итоге строители сталкиваются с перспективой банкротства, что ставит под угрозу завершение проектов, часто имеющих социальную значимость. Не обошла эта участь и небезызвестную группу компаний «ПИК».
20.01.2009 Подробно 
 
Осторожно, Главмосстрой!
Разразившийся финансовый кризис уже ударил по всем без исключения участникам строительного рынка, в том числе и крупнейшим. Не избежала этой участи и компания «Главмоссторой», являющаяся признанным лидером строительной отрасли. Как и другие застройщики, «Главмосстрой» финансировал реализацию многих проектов в значительной степени за счет средств индивидуальных соинвесторов. Теперь эти граждане скорее всего станут заложниками тяжелого положения, в котором оказалась компания.
20.01.2009 Подробно 
 
Все новости раздела "Аналитика" >>
Rambler's Top100