Жилой комплекс «Юго-Западный» позиционируется как идеальное место для загородной жизни, жилье бизнес-класса, имеющее выгодное расположение и отличную экологию. К сожалению, реклама комплекса использует настоящее время, тогда как стоит использовать будущее.
Украинская ассоциация помощи пострадавшим инвесторам
16 апреля был снесен один из двух уцелевших корпусов, построенных на территории бывшего ликеро-водочного завода «Кристалла» в советское время. Снести этот корпус планировалось еще в прошлом году. Но по каким-то причинам снос был перенесен
Многие ошибочно полагают, что главными виновниками всех бед пострадавших соинвесторов являются недобросовестные строительные компании. Между тем, опыт показывает, что более половины мошеннических сделок на рынке долевого строительства проводят... нечистоплотные риэлторы!
Следственный комитет РФ возбудил уголовное дело в отношении подмосковной муниципальной чиновницы, подозреваемой в захвате земельного участка на территории Бородинского военно-исторического заповедника. Кроме того, следователи проверяют законность выделения под дачное строительство и других земель в границах заповедника.
Более 90% жилых площадей, сдаваемых в наем в Москве, арендуются с использованием «серых» и «черных» схем. Об этом со ссылкой на руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы сообщает РИА «Новости». Объемы съемного жилья в Москве в настоящий момент оцениваются экспертами примерно в 10 млн. кв. м.
С начала года стоимость новых квартир в Петербурге увеличилась на 40?80 процентов (по разным категориям жилья). Только за последнюю неделю июля средняя цена квадратного метра в городе возросла, по данным ?Бюллетеня недвижимости?, с 1591 до 1824 долларов. 32-35-метровая однокомнатная квартира за месяц выросла в цене с 70-75 до 82-90 тысяч долларов (метр в однокомнатных квартирах давно уже стоит на треть дороже, чем в больших, а потому менее доступных квартирах).
Это не ?ускоренный рост цен?, как его деликатно называют руководители городского строительного комплекса. Скорее, можно говорить о строительной гиперинфляции. Такой вакханалии рынок не видел с начала девяностых годов прошлого века, когда цены росли на сотни процентов в год. По некоей иронии судьбы ценовой беспредел, который поставил крест на надеждах рядовых граждан улучшить свои жилищные условия, разворачивается на фоне широких обсуждений национального проекта ?Доступное жилье??
Аналитиков убаюкал вице-губернатор?
Не заставил себя ждать и неизбежный спутник высокой инфляции - дефицит. В последние дни ряд крупнейших строительных компаний Петербурга ?в связи с выполнением плана продаж? заявил о прекращении торговли малогабаритными квартирами, а некоторые и многокомнатными. За этой маловразумительной формулировкой (в плане продаж любой фирмы стоят все имеющиеся у нее квартиры) - желание дождаться ценового максимума. Время объявленного китами рынка ?моратория? - от одного месяца (то есть до начала сентября) до начала будущего года. Предел мечтаний питерских торговцев недвижимостью - дождаться московских цен - 3 тысячи долларов за квадратный метр.
Самое удивительное в том, что и для чиновников, и для многих аналитиков нынешний рост цен оказался неожиданностью (или они делают вид, что ничего такого не ожидали). К примеру, одно очень известное агентство в прошлом декабре опубликовало прогноз: цены на строительном рынке в 2006 году ?будут расти в соответствии с темпами инфляции?.
Господа аналитики, вы читайте хотя бы общественно-политические газеты! О чем можно говорить, если в 2004 и в 2005 годах строительный комитет городской администрации выделял под жилищное строительство по 400?500 участков, а за весь прошлый год был выделен лишь 131 участок! Причем в первом полугодии, когда закладывались дома, которые сейчас идут на сдачу, было выдано всего 31 разрешение на проектно-изыскательские работы.
Одного этого было достаточно, чтобы создать на рынке острейший дефицит. Но, видимо, ?аналитическая общественность? была убаюкана вкрадчивыми увещеваниями вице-губернатора по строительству Александра Вахмистрова - Александр Иванович убедительно говорил: мол, да, в 2007 году возможен небольшой спад по вводу жилья, но ничего - в последующие годы мы это компенсируем.
Что же касается цен, то их чиновники вообще не прогнозируют и не комментируют. Тот же Александр Вахмистров на прямой вопрос о том, почему в Петербурге, городе со средней зарплатой в 10-12 тысяч рублей, жилье стоит дороже, чем в ?дорогих? по европейским меркам Стокгольме и Хельсинки (этот вопрос прозвучал еще до последнего взлета цен), развел руками: дескать, рынок есть рынок, баланс спроса и предложения - если покупают по таким ценам, отчего бы им снижаться?
Рынок умирал постепенно.
Между тем единственное логичное объяснение совершенно неадекватных уровню жизни населения цен на жилье в том, что никакого рынка на жилищно-строительном рынке нет. В Петербурге эта сфера живет по особым законам.
Строительный рынок умирал постепенно. В стихийные девяностые годы он еще был - любая компания могла без особых проблем получить (по знакомству или за соответствующую благодарность) кусок земли через городскую инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК), объявить сбор средств от будущих жильцов и худо-бедно через пару лет сдать дом. Чтобы строителю стать миллионером, ему не требовалось даже особо накручивать цены - построил 10 тысяч квадратных метров (один-два дома), накинул на цену метра 100 долларов - вот уже и миллион в кармане.
Но сверхприбыли строителей не давали спокойно спать остальным участникам рынка. Стремясь получить свою долю пирога, стали накручивать цены производители стройматериалов. И, чтобы не допустить конкуренции, стройиндустрия стала собираться под крыло одного холдинга. Иногородних отсекли напрочь.
Битву за свой кусок развернули и естественные монополисты. Им конкурировать не с кем, и цену за подключение к электрическим, тепловым сетям, воде, канализации они назначают по максимуму. За возможность иметь в своей квартире электричество покупатель сегодня платит от 10 тысяч долларов.
А затем свою долю захотели и городские власти - земля-то городская, а деньги мимо текут. Упразднили слишком либеральную ИТК, решили все участки выставлять на торги. Само по себе решение разумное, но - административная машина дала такой сбой, что рынок как таковой просто рухнул.
Из лучших побуждений земельные участки решили продавать с готовой документацией. Ведь кто же купит кота в мешке? Вдруг выяснится, что на этом участке вообще строить нельзя? Подготовку документации поручили специальным, аккредитованным при комитете по строительству фирмам. Трудно сказать, кто и как выбирал, но свою работу они полностью провалили - счет участков, на которые удалось подготовить полный пакет документов (строители его называют ?длинным?), шел на единицы, а участков с ?короткими? пакетами - на десятки. Земельный дефицит, во-первых, сорвал планы по закладке в городе новых домов - тех, что должны были бы идти на продажу в нынешнем и будущем годах. Во-вторых, вызвал беспрецедентный рост цен на землю. К примеру, в ходе недавних торгов по нескольким участкам в Приморском районе цены выросли в шесть-восемь раз и достигли 8 миллионов долларов за пятно. Заплатят за это, конечно, будущие жильцы.
Добавим ко всему этому прошлогодний закон о долевом строительстве, который выдавил с рынка часть фирм. Остальным же вместо ?дешевых? денег дольщиков приходится брать дорогие банковские кредиты.
В общем, даже если бы строители и хотели сейчас сделать цены чуть ниже, пространства для маневра у них минимум. В себестоимости строительства около 60 процентов - стоимость стройматериалов, 20-22 процента - цена земли и подключений к инженерным сетям.
Но строители и не стремятся снижать цены, отказываться от привычных сверхприбылей. Доказательство - разница в цене квадратного метра в многокомнатной квартире и ?однушке?. Метр в однокомнатной квартире обходится покупателю на треть, а то и на 50 процентов дороже, хотя его себестоимость от метража квартиры практически не зависит.
Недвижимость - лучше банка.
У городских строительных чиновников сейчас, по сути, один аргумент в пользу того, что на строительном рынке все в порядке (или почти в порядке) - даже по нынешним ценам жилье уходит влет, и только что заложенные дома со сроками ввода через два года тоже раскуплены. Значит, не ошибки администрации, не монополисты, не строительное лобби, а рынок установил такие цены.
Если это и рынок, то весьма специфический. В период строительного бума в Петербурге (2002?2003 годы) и достаточно стабильных цен 90 процентов покупателей квартир были граждане, скопившие посильные для себя суммы в 10-~20 тысяч долларов и продавшие имевшееся у них жилье. В последние же два-три месяца 90 процентов покупателей, по данным агентств недвижимости, - так называемые частные инвесторы, причем в основном москвичи.
Такие инвесторы давно работают в Петербурге. Известно, что готовая квартира в новом доме стоит на 20-25 процентов дороже, чем эта же квартира, купленная на стадии строительства. Многие этим и живут: покупают в знакомой компании квартиру на стадии фундамента, продают готовую, снова подписываются на долевое строительство? Но сейчас появился еще один вид инвесторов, которые вкладываются в недвижимость просто для приумножения денег. Постоянный рост цен обеспечивает им 20-~30 процентов годовых в валюте - больше, чем в любом банке. А разница цен между Москвой и Петербургом позволяет, продав квартиру в столице, купить (с небольшой доплатой) две квартиры в Питере и ждать, когда они догонят по цене Москву. Плюс к тому в связи с перерегистрацией ряда федеральных компаний сюда переезжают сотни их сотрудников, не стесненных в средствах.
Европа нас построит?
А как же ?доступное жилье? для обычного петербуржца с зарплатой в 400?500, пусть 1000 долларов? Никак. Никакая ипотека не поможет человеку с такими доходами купить квартиру за 100~-150 тысяч долларов.
Остается ждать, когда под застройку пойдут земли за кольцевой дорогой. Правда, в условиях монополизированного рынка стройматериалов и монополии на подключение к инженерным сетям более дешевая земля погоды не сделает. Ситуацию изменит разве что вступление России в ВТО. Тогда, возможно, к нам придут не только финские строители, но и финские коммунальщики, финские, шведские и прочие поставщики кирпича, цемента, арматуры? И тогда петербуржцы смогут покупать квартиры хотя бы по ценам Хельсинки - 1000 евро за метр отличного финского качества. Правда, непонятно, откуда они возьмут эти деньги, не имея финских зарплат. Но в России, как видно из описываемой ситуации, особый рынок, на котором низкие доходы уживаются с высокими даже по мировым меркам ценами.
Владимир Новиков, Михаил Журавлев, Марина Володина
