Жилой комплекс «Юго-Западный» позиционируется как идеальное место для загородной жизни, жилье бизнес-класса, имеющее выгодное расположение и отличную экологию. К сожалению, реклама комплекса использует настоящее время, тогда как стоит использовать будущее.
Украинская ассоциация помощи пострадавшим инвесторам
В Краснодаре на улице Школьной находится один из главных долгостроев города. Старт продаж квартир в элитном ЖК «Сердце» начался еще в 2017 году, на праздничном концерте по такому случаю даже выступил Тимати. Застройщик объекта — ССК. ООО специализированный застройщик «ССК» было зарегистрировано в Краснодаре в 2012 году
Многие ошибочно полагают, что главными виновниками всех бед пострадавших соинвесторов являются недобросовестные строительные компании. Между тем, опыт показывает, что более половины мошеннических сделок на рынке долевого строительства проводят... нечистоплотные риэлторы!
Следственный комитет РФ возбудил уголовное дело в отношении подмосковной муниципальной чиновницы, подозреваемой в захвате земельного участка на территории Бородинского военно-исторического заповедника. Кроме того, следователи проверяют законность выделения под дачное строительство и других земель в границах заповедника.
Более 90% жилых площадей, сдаваемых в наем в Москве, арендуются с использованием «серых» и «черных» схем. Об этом со ссылкой на руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы сообщает РИА «Новости». Объемы съемного жилья в Москве в настоящий момент оцениваются экспертами примерно в 10 млн. кв. м.
Суды начали ограничивать права граждан-дольщиков, которые приобрели не одну, а несколько квартир
В последние месяцы стала формироваться судебная практика, разграничивающая граждан, купивших несколько квартир по договорам долевого участия, с классическими дольщиками, покупающими квартиры для решения жилищного вопроса. Суды исходят из того, что приобретение по ДДУ нескольких квартир может совершаться исключительно в целях обогащения, а не личного проживания. По мнению судов это означает, что в случае банкротства застройщика граждан-владельцев нескольких ДДУ невозможно защищать, как обычных потребителей. Суды признают таких граждан профессиональными инвесторами и отказывают им в механизмах защиты, которыми пользуются обычные дольщики.
В рамках банкротства ООО «Специализированный застройщик КВС МСК» группа дольщиков подала требования о включении в реестр их заявлений на передачу жилых помещений. Среди обычных дольщиков выделялись несколько заявителей, имеющих несколько договоров ДДУ в проблемных объектах. Причём речь идёт вовсе не о двух квартирах в одном доме для условных себя и родителей. В списке подавших требования дольщиков находились люди, имеющие на руках шесть, семь и даже семнадцать договоров долевого участия и уступки.
Суд первой инстанции включил в реестр требования вышеперечисленных «многоразовых дольщиков». Однако КВС МСК оспорили это решение в апелляционной инстанции. Позицию застройщика поддержал Фонд защиты прав дольщиков Московской области, которому передали недостроенные объекты. В итоге Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с доводами апелляции и вынес решение об отказе включить в реестр требования граждан-обладателей большого количества ДДУ.
Обращая внимание на приобретение гражданами нескольких квартир, Апелляция посчитала, что сделки совершались для инвестиционной деятельности, а не для решения жилищного вопроса.
«Сделка характеризуется коммерческим интересом с целью получения прибыли от последующей продажи объектов долевого строительства, что само по себе отвечает предназначению коммерческого юрлица, а юридические лица, покупающие квартиры с целью перепродажи, не могут получить абсолютно равную правовую защиту в сравнении с гражданами. Если инвестор уже имеет своё жилье на праве частной собственности и приобретает квартиру в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты является избыточным. Частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий», - указывается в постановлении Апелляционного суда. По мнению суда, на государственную защиту могут рассчитывать только те дольщики, которые приобретают по ДДУ квартиры для своего собственного проживания.
Дело КВС МСК не является прецедентным. Подобное решение уже выносилось в рамках банкротства другого застройщика «Стройинвест». Там покупатель просил включить в реестр требований 15 приобретенных им по ДДУ квартир. Апелляция и Кассация отказали ему в его требованиях.
Впрочем, можно отметить, что и противоположные примеры также имеются. Двое покупателей купили по договору уступки по 4 квартиры у того же КВС МСК. Переуступивший в свою очередь заключал договоры долевого участия непосредственно с застройщиком. Покупатели попросили внести в реестр требования о передаче им квартир. Апелляционный суд поддержал включение требований этих дольщиков в реестр, подчеркнув, что граждане являются экономически слабой стороной, а бремя доказывания злоупотреблений со стороны дольщиков лежит на лице, заявляющем возражения, то есть на управляющем.
«Начинает формироваться судебная практика, противодействующая включению в реестр требований дольщиков о передаче квартир, приобретенных не для удовлетворения личных потребностей. Поскольку практика по таким спорам только формируется, суды будут инстинктивно в дополнение к инвестиционной составляющей добавлять другие основания для отказа», - высказал своё мнение советник Orchards Вадим Бородкин.
Судами ставится задача защитить непосредственно обманутых дольщиков в целях снятия социальной напряженности, но не защищать интересы инвестора, не рассчитавшего риски. По факту, профессиональные инвесторы пытаются влиться в ряды обманутых дольщиков без жилья в надежде, что их неудачные предпринимательские начинания будут спасены государством.
Впрочем, вопрос ставится, безусловно, сложный. У юристов нет единодушного мнения, как здесь следует поступать. Противники невключения в реестр требований граждан с большим количеством ДДУ указывают, что решения судов здесь больше исходят из понятий, нежели из закона.
«Закон о банкротстве не содержит таких отсекающих параметров для включения в реестр, как цель приобретения жилого помещения или их количество. Единственный критерий — ты участвуешь в ДДУ и оплачиваешь деньги за ещё не построенную квартиру в доме», - справедливо указывает Артем Комсюков, представляющий в банкротстве КВС МСК дольщиков, купивших по несколько квартир.
Многие эксперты согласны, что, прежде чем выдавать судебные решения, нужно принять соответствующие законы. Судебное толкование в отсутствие законодательных норм в данном случае ставит больше вопросов, чем даёт ответов. Главный напрашивающийся вопрос: при каком количестве купленных квартир дольщик становится профессиональным инвестором? Понятно, что логика подсказывает ограничить возможное участие в ДДУ одной квартирой для личного пользования, но такого закона пока не принято. Кроме того, судом указывается, что квартиры приобретены в целях профессионального инвестирования, однако это процессуально недоказуемо, по крайней мере, до момента перепродажи недвижимости.
Ещё одним неприятным моментом является то, что суд может отказать «многоразовым дольщикам» вообще во всех требованиях, в том числе, и на возврат своих денег. А это, безусловно, может трактоваться как нарушение прав граждан.
«Суду нужно было трансформировать их требование в денежное и включить его в четвертую очередь реестра застройщика. А теперь если граждане подадут такое заявление, то они пропустят срок и лишатся возможности вернуть даже часть своих денег, что является очевидным нарушением их прав», - резюмировал партнер КА Delcredere Максим Степанчук.
