Жилой комплекс «Юго-Западный» позиционируется как идеальное место для загородной жизни, жилье бизнес-класса, имеющее выгодное расположение и отличную экологию. К сожалению, реклама комплекса использует настоящее время, тогда как стоит использовать будущее.
Украинская ассоциация помощи пострадавшим инвесторам
В Краснодаре на улице Школьной находится один из главных долгостроев города. Старт продаж квартир в элитном ЖК «Сердце» начался еще в 2017 году, на праздничном концерте по такому случаю даже выступил Тимати. Застройщик объекта — ССК. ООО специализированный застройщик «ССК» было зарегистрировано в Краснодаре в 2012 году
Многие ошибочно полагают, что главными виновниками всех бед пострадавших соинвесторов являются недобросовестные строительные компании. Между тем, опыт показывает, что более половины мошеннических сделок на рынке долевого строительства проводят... нечистоплотные риэлторы!
Следственный комитет РФ возбудил уголовное дело в отношении подмосковной муниципальной чиновницы, подозреваемой в захвате земельного участка на территории Бородинского военно-исторического заповедника. Кроме того, следователи проверяют законность выделения под дачное строительство и других земель в границах заповедника.
Более 90% жилых площадей, сдаваемых в наем в Москве, арендуются с использованием «серых» и «черных» схем. Об этом со ссылкой на руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы сообщает РИА «Новости». Объемы съемного жилья в Москве в настоящий момент оцениваются экспертами примерно в 10 млн. кв. м.
Строительство завершено, но дом не введен в эксплуатацию
На данной стадии добиться оформления права собственности проще, т.к. строительство завершено. Здесь возможны два варианта судебной защиты ваших прав:
Иск о признании права собственности на квартиру
Иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте
Выбор того или иного варианта индивидуален. Можно также заявить одни исковые требования, а потом в ходе процесса их изменить.
Есть ли уже обмеры БТИ?
Да
Нет
Судебный иск о понуждении застройщика произвести обмеры
Удалось ли добиться проведения обмеров?
Да
Нет
Ходатайство в суд о содействии при получении запроса в БТИ
Иск о признании права собственности в объекте незавершенного строительства
Судебный запрос в БТИ: - поэтажный план; - экспликация; - справка об адресе
Иск о признании права собственности на квартиру
Иск о признании права собственности на квартиру
Его целесообразно подавать, если уже есть обмеры БТИ, поскольку, чтобы добиться удовлетворения судом заявленного вами требования, необходимо будет доказать, что объект (квартира) уже существует и имеет соответствующие характеристики как объект недвижимого имущества. Если обмеры БТИ уже есть (обычно, когда дом построен, БТИ производит обмеры достаточно быстро), то вопрос решается путем направления судебного запроса в БТИ на предмет предоставления поэтажного плана, экспликации и справки об адресе (об этом на стадии подготовки дела к судебному заседанию вам следует заявить ходатайство). Узнать, были обмеры БТИ или нет, можно путем запроса в БТИ. В судебном процессе дольщик должен ходатайствовать о том, чтобы суд оказал содействие при получении запроса. Суд готовит запрос, который дольщик должен сам предъявить БТИ.
Если обмеры БТИ еще не прошли, то следует направить усилия на то, чтобы добиться их проведения. Можно, например, предъявить в суд иск о понуждении застройщика (заказчика) произвести необходимые действия по получению обмеров (т.е. мы сперва направляем иск о понуждении, а потом уже, когда получим обмеры, иск о признании права собственности). Сразу отметим, это лишь один из возможных вариантов: если Вы столкнулись с подобной ситуацией, необходимо обязательно проконсультироваться с юристом.
Если же получить экспликацию не представляется возможным, то возникает сложность с признанием права собственности на конкретный объект недвижимого имущества, т.к. невозможно доказать в суде наличие объекта с определенными свойствами. В этом случае целесообразно предъявить иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (квартиру).
ВАЖНО!!! Обмер БТИ должен осуществляться наряду с принуждением застройщика выполнить свои обязательства - получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта. По этому вопросу следует дополнительно проконсультироваться с юристом.
Иск о признании права собственности (доли собственности) в объекте незавершенного строительства
Если дом фактически построен, но не принят Государственной комиссией в эксплуатацию, право собственности на жилые и нежилые помещения в таком доме можно признать в судебном порядке. Согласно ч.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, объекты незавершенного строительства (к которым относится фактически построенный, но не сданный с эксплуатацию объект жилого или нежилого фонда) можно отнести к разряду объектов недвижимого имущества только после регистрации его в качестве объекта незавершенного строительства.
Однако поскольку официальных подтверждений факта окончания строительства объекта не имеется, то приобретение права собственности на такой объект недвижимости возможно только в судебном порядке, путем подачи иска в суд по месту нахождения объекта незавершенного строительства о признании права собственности на такой объект. Не теряйте время на митинги и пикеты. Это безрезультатно.
После получения судебного решения о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства это право подлежит обязательной государственной регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы.
Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства (по месту нахождения строящегося дома)
Зарегистрировать полученное судебное решение о признании права собственности в управлении Федеральной регистрационной службы (ФРС
После проведения обмеров БТИ и сдачи дома в эксплуатацию перерегистрировать право собственности с объекта незавершенного строительства на объект завершенного строительства
По окончании государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства участник инвестиционного (долевого) строительства становится собственником данного недвижимого имущества и — после проведения обмеров БТИ и сдачи дома в эксплуатацию — сможет спокойно перерегистрировать право собственности с объекта незавершенного строительства на объект завершенного строительства.
Какие документы необходимо иметь и какие действия предпринять для зашиты своих прав в суде?
Вам следует:
Подготовить исковое заявление;
Определить лиц, участвующих в деле (в качестве 3-го лица можно привлечь ФРС, застройщика, если договор заключался не напрямую с ним);
Приложить к нему все необходимые документы (копии искового заявления, копии договора и всех приложений к нему, копии квитанции об оплате по договору, переписку с застройщиком (если она имелась и относится к предмету спора), расчет взыскиваемой или оспариваемой суммы, подписанный истцом с копиями по числу ответчиков и 3-х лиц, квитанцию об оплате госпошлины, если пошлина подлежит уплате). Копии документов прилагаются к заявлению по числу ответчиков и 3-х лиц, участвующих в деле;
Проверить, не пропущен ли срок исковой давности (по общему правилу 3 года);
Определить подсудность, т.е., в какой суд подается исковое заявление (по общему правилу по месту нахождения строящегося дома. Согласно практике Верховного суда РФ возможна и подача по месту жительства гражданина или по месту нахождения ответчика);
Рассчитать и указать в исковом заявлении цену иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых сумм;
Рассчитать и оплатить госпошлину (в соответствии со ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», пп. п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты госпошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1 млн. руб. В случае, если цена иска превышает эту сумму, потребитель уплачивает государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн. руб.). Если Вы сомневаетесь в расчете госпошлины, вы можете ее не оплачивать. В данном случив суд оставит исковое заявление без движения и сообщит Вам о необходимости оплаты госпошлины, в т.ч. ее размер;
Отправить исковое заявление по почте (заказным письмом с уведомлением или сдать непосредственно в суд (не втором экземпляре искового заявления должна быть проставлена отметка о принятии);
Получить определение о подготовке дела к судебному разбирательству. Если в документах есть какие-то недочеты, неправильно посчитана госпошлина и т.п., суд оставляет заявление без движения и предлагает устранить недостатки. В этом случае судом выносится определение об оставлении заявления без движения, с указанием конкретных недостатков и срока их исправления.
После принятия заявления (возможно указать в самом исковом заявлении) на стадии подготовки дела к судебному разбирательству необходимо заявить ходатайства об истребовании документов - в частности, документов БТИ (если они есть), документов, относящихся к инвестиционному контракту (у застройщиков, администрации) и др.;
Если судом выданы запросы - лично их развести и получить ответы на руки (если у Вас такая возможность имеется);
Непосредственно в судебном заседании выясняются позиции сторон по делу, после окончания судебного разбирательства суд выносит решение. Оно может быть вынесено сразу в окончательной форме, а может быть оглашена только регулятивная часть. В любом случае у судьи необходимо выяснить, когда будет готово решение в окончательной Форме. Если оно не обжаловано, то вступаем в силу через 10 дней. Если обжаловано - то после рассмотрения судом кассационной инстанции;
Если решение обжаловано, Вам следует получить копию кассационной жалобы, написать возражения на кассационную жалобу и подать их в суд, вынесший решение;
В любом случае необходимо получить заверенные копии вступившего в законную силу решения суда (одна копия решения выдается бесплатно, дополнительные копии - после оплаты госпошлины 20 руб. за каждую дополнительную копию);
После получения заверенных копий решения необходимо зарегистрировать признанное судом право собственности в регистрационной службе (управлении ФРС) по месту нахождения квартиры. При этом важно отметить, что для регистрации права собственности на основании решения суда необходимы только решение суда и документы из БТИ.
После окончания регистрации Вам следует получить свидетельство о праве собственности на квартиру.
Дом сдан, но с задержкой (с нарушением условий договора)
Если Ваш дом сдан позднее указанного в договоре срока, Вы вправе в судебном порядке взыскать с застройщика убытки, неустойку и моральный вред, подав исковое заявление (по образцу согласно Приложению №8 и Приложению № 9).
Неустойка
Убытки
Моральный вред
Взыскание неустойки зависит от формы договора соинвестора (по Ф3№214 или нет).
«Федеральным законом № 214-ФЗ за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена санкция в виде неустойки (пени) в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».
Согласно ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуг), а если цена выполнения работы (оказания услуг) договором не определена, общей цены заказа.
Расчет неустойки:
Число дней просрочки = число дней между последним днем квартала, в котором дом должен был быть сдан по договору, и днем фактической сдачи дома.
Пример. По договору дом должен быть сдан в I квартале 2008 г., а фактически был сдан 5 октября 2008 г. Значит, просрочка = с 31.03.08 по 05.10.08 = 188 дней
Неустойка = 188 х 3% = 564% от оплаченной по договору суммы.
Однако необходимо учесть, что сумма взыскиваемой неустойки (пени) не может превышать общей стоимости квартиры по договору.
Поэтому в нашем примере неустойка = 100%.
Как потребитель услуги Вы вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуг).
Согласно п. 2 СТ. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом. Под убытками может пониматься уплаченная Вами стоимость арендованного жилья, при наличии договора аренды, заключенного в письменной форме, и документов, подтверждающих оплату (можно расписки).
Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель имеет право требовать компенсации морального вреда, причиненного вследствие нарушения исполнителем его прав, предусмотренных законами, правовыми актам РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.
Порядок подачи искового заявления для всех случаев см. в разделе «Какие документы необходимо иметь и какие действия предпринять для зашиты своих прав в суде?»
Дом введен в эксплуатацию, но не оформляется и квартира не передается
Подобная ситуация может возникнуть по разным причинам:
А) имеются конфликты между заказчиком строительства, инвестором, а также подрядчиком;
Б) ликвидация или банкротство застройщика;
В) другие причины.
В таких случаях застройщик затягивает оформление окончательного пакета документов, необходимого для регистрации прав собственности для участников инвестиционного проекта, который подается застройщиком или заказчиком строительства в управление ФРС, после чего уже все соинвесторы имеют возможность обратиться в управление ФРС и зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Обратите внимание, региональные власти НЕ могут воздействовать на управление ФРС, т.к. ФРС — это федеральное ведомство, а не региональное.
В данной ситуации следует обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру (подготовка и механизм см. выше). Условием для предъявления иска о признании права собственности является наличие объекта, на который заявляется требование о признании права собственности, т.е. квартиры. Основанием для обращения в суд также служат положения Главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», признающие за Вами право требовать передачи Вам квартиры в натуре и признания за Вами права собственности на жилое помещение, предусмотренное условиями договора [по образцу согласно Приложению № 11 ). По данному вопросу лучше проконсультироваться с профессиональным юристом.
При обращении в управление ФРС необходимо представить по общему правилу следующие документы (перечень документов может отличаться в зависимости от конкретной ситуации):
Две копии судебного решения (заверенные надлежащим образом и вступившие в законную силу).
Документы БТИ: экспликация и поэтажный план.
Заполненное заявление (бланк заявления можно скачать на сайте управления ФРС (www.mosoblreg.ru) или получить в окне приема документов после их проверки должностным лицом).
Квитанция на оплату госпошлины (бланк квитанции можно скачать на сайте управления ФРС или получить в окне приема документов после их проверки).
Получить в БТИ характеристики квартиры: экспликацию, поэтажный план, справку о присвоении адреса
Составить исковое заявление о признании права собственности на квартиру
Подать ходатайство о получении судом от органов власти (местная администрация, Правительство, Префектура, Департамент) правоустанавливающей документации: инвестиционного контракта с протоколом предварительного распределения квартир, Акта сдачи дома в эксплуатацию
