 |
|
|
|
 |
 |
 |
 |
|
||||||||||||||||
 |
|||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Главная / Конференции и Круглые столы Круглый стол «Законодательные механизмы обеспечения прав граждан - соинвесторов жилищного строительства». Малый зал Государственной Думы, 21 апреля 2008 г.Проект Федерального закона «О государственных гарантиях защиты прав граждан - соинвесторов строительства»
Вносится депутатами Государственной Думы
Проект
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ГОСУДАРСТВЕННЫХ ГАРАНТИЯХ ЗАЩИТЫ ПРАВ
ГРАЖДАН – СОИНВЕСТОРОВ СТРОИТЕЛЬСТВА
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникшие из договоров о привлечении инвестиций в строительство объектов недвижимости, заключенных до вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
2. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения застройщиков и граждан, основанные на договоре участия в долевом строительстве, заключенном на основании Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые соинвестором в строительство (создание) объекта недвижимости, с целью приобретения права собственности или иных прав на объект инвестирования;
соинвестор – гражданин или его правопреемник, вкладывавший инвестиции в строительство (создание) объекта недвижимости и имеющий право требования у застройщика передачи объекта инвестирования на основании договора (договоров), после исполнения которого (которых) у указанного гражданина или его правопреемника возникало право собственности или иные права на объект инвестирования в строящемся (создаваемом) объекте недвижимости;
пострадавший соинвестор – соинвестор или его правопреемник, права которого были нарушены путем невыполнения застройщиком и/или его посредниками надлежащим образом обязательств, указанных в договоре, заключенном с соинвестором, либо предусмотренных законодательством, в том числе и в случае расторжения договора в установленном порядке;
застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, или их правопреемники, привлекавшие самостоятельно либо через третьих лиц (посредников) инвестиции в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и (или) законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности для строительства (создания) объекта недвижимости;
объект недвижимости – многоквартирный дом или иной строившийся (создававшийся) с привлечением инвестиций объект капитального строительства или объект незавершенного строительства на основании договора инвестирования либо иного договора, заключенного до вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
объект инвестирования – объект недвижимого имущества (квартира, комнаты, комната в квартире или машино-места в подземном паркинге в многоквартирном доме), с привлечением инвестиций, подлежавший передаче соинвестору после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и предназначенный для использования инвестором для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
уполномоченный орган – федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии с законодательством Российской Федерации о долевом участии в строительстве осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства объектов недвижимости;
контролирующий орган – орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в соответствии с законодательством Российской Федерации о долевом участии в строительстве осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости.
Статья 3. Выполнение застройщиком обязательства перед соинвестором надлежащим образом
Под выполнением застройщиком обязательства перед соинвестором надлежащим образом в настоящем Федеральном законе понимается:
1) передача в установленный договором срок объекта инвестирования в (создаваемом) объекте недвижимости, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;
2) в случае невыполнения обязанности по передаче объекта инвестирования в строящемся (создаваемом) объекте недвижимости в установленные договорами сроки, возврат соинвестору инвестиций, уплата соинвестору денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств;
3) возврат соинвестору застройщиком или иным лицом, имеющим соглашение с застройщиком, денежных средств, причитающихся ему в случае расторжения договора, на основании которого им осуществлялись инвестиции.
Статья 4. Права уполномоченного органа
Уполномоченный орган, помимо прав, установленных законодательством Российской Федерации о долевом участии в строительстве, вправе:
1) контролировать организацию контролирующими органами восстановления прав пострадавших соинвесторов в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона и других федеральных законов;
2) запрашивать у физических или юридических лиц информацию, необходимую для реализации своих полномочий, и безвозмездно получать такую информацию;
3) рассматривать жалобы и обращения соинвесторов и пострадавших соинвесторов, их объединений, иных граждан или юридических лиц по вопросам, связанным с отказом включения сведений в реестр пострадавших соинвесторов и с восстановлением прав пострадавших соинвесторов, а также принимать в пределах своих полномочий решения по результатам рассмотрения указанных жалоб и обращений; решение уполномоченного органа может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд. При несогласии с решением уполномоченного органа пострадавший соинвестор вправе обратиться в суд с иском об установлении состава и размера соответствующих требований, подлежащих включению в реестр;
4) контролировать ведение контролирующими органами реестров пострадавших соинвесторов;
5) анализировать сведения, ежемесячно представляемые контролирующими органами;
6) ежеквартально информировать Правительство Российской Федерации о положении дел в области восстановления прав пострадавших соинвесторов;
7) ежеквартально публиковать в средствах массовой информации и (или) размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") информацию о положении дел в области восстановления прав пострадавших соинвесторов;
8) анализировать эффективность мер, направленных на восстановления прав пострадавших соинвесторов, готовить и направлять в Правительство Российской Федерации предложения по их совершенствованию;
9) представлять имеющиеся материалы в органы прокуратуры для осуществления прокурорского надзора за исполнением контролирующими органами настоящего Федерального закона, иных федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, правовых актов уполномоченного органа;
10) привлекать в пределах установленной законодательством Российской Федерации компетенции к административной ответственности лиц, виновных в не проведении или несвоевременном проведении контроля и надзора за деятельностью лиц, связанной с привлечением денежных средств граждан, вкладывающих инвестиции в строительство многоквартирных домов нарушении законодательства Российской Федерации;
11) направлять в органы прокуратуры, другие правоохранительные органы материалы для решения вопроса о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений, связанных с нарушением прав пострадавших соинвесторов, в соответствии с подведомственностью;
12) осуществлять иные предусмотренные настоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации права.
Статья 5. Права контролирующего органа
Контролирующий орган вправе:
1) запрашивать у физических или юридических лиц информацию, необходимую для реализации своих полномочий, и безвозмездно получать такую информацию, в том числе:
а) о наличии разрешения на строительство объекта недвижимости;
б) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о документах, являющихся основанием строительства (создания) на земельном участке объекта недвижимости;
в) о гражданско-правовой характеристике и нормативных основаниях заключенных договоров и сделок, являющихся основанием привлечения инвестиций для строительства (создания) объекта недвижимости;
г) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика перед соинвесторами и пострадавшими соинвесторами в случаях, предусмотренных федеральным законом или договором;
д) о количестве в составе строящегося (создаваемого) объекта недвижимости объектов инвестирования в соответствии с проектной документацией;
е) о количестве в составе строящегося (создаваемого) объекта недвижимости объектов инвестирования, которые должны быть переданы соинвесторам и пострадавшим соинвесторам по завершении строительства;
ж) о соблюдении планируемых календарных сроков этапов строительства (создания) объекта недвижимости и обоснованности завершения строительства (создания) объекта недвижимости в срок, установленный договором;
з) о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день запроса информации;
и) об осуществлении мер по предупреждению банкротства, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» и принятыми в соответствии с указанным Федеральным законом нормативными актами;
2) знакомиться с годовыми отчетами, бухгалтерскими балансами, счетами (распределением) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета), а также аудиторским заключением за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
3) обращаться в саморегулируемую организацию лиц, осуществляющих строительную деятельность, для рассмотрения вопроса о принятии мер, предусмотренных при нарушении установленных правил и стандартов учредительными и иными документами саморегулируемой организации лиц, осуществляющих строительную деятельность, и (или) установленных законодательством Российской Федерации, регулирующего деятельность саморегулируемых организаций;
4) в ходе применения в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) процедур наблюдения обратиться к первому собранию кредиторов или к арбитражному суду с ходатайством о введении финансового оздоровления застройщика;
5) направлять застройщикам и иным лицам предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, иных федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих отношения, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, для приобретения права собственности и иных прав на объекты инвестирования, правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений;
6) обращаться в суд с исковыми заявлениями в защиту прав и пострадавших соинвесторов и представлять интересы пострадавших соинвесторов в суде, обращаться в суд с требованием о признании сделок, совершенных застройщиком недействительными при наличии установленных законодательством Российской Федерации оснований;
7) предъявлять и поддерживать в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших соинвесторов, права которых нарушены, в случае, когда застройщиком нарушены права значительного числа пострадавших соинвесторов;
8) привлекать в пределах установленной законодательством Российской Федерации компетенции к административной ответственности лиц, виновных в нарушении прав граждан, вкладывающих инвестиции в строительство объектов недвижимости;
9) обращаться в уполномоченный орган для получения компенсации затрат, понесенных исполнительным органом субъекта Федерации либо органом местного самоуправления в ходе восстановления прав пострадавших соинвесторов;
10) осуществлять иные предусмотренные настоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации права.
Статья 6. Обязанности контролирующего органа
Контролирующий орган обязан:
1) осуществлять на территории субъекта Российской Федерации контроль и надзор за законностью привлечения застройщиком инвестиций от соинвесторов для строительства (создания) объектов недвижимости в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и (или) законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, а также законодательством Российской Федерации о долевом участии в строительстве;
2) рассматривать жалобы и обращения соинвесторов и пострадавших соинвесторов, их объединений, иных граждан или юридических лиц по вопросам, связанным с нарушением и восстановлением прав пострадавших соинвесторов, а также принимать в пределах своих полномочий решения по результатам рассмотрения указанных жалоб и обращений не позднее месяца со дня их получения и письменно сообщать о принятых решениях обратившимся лицам;
3) вести реестр пострадавших соинвесторов;
4) осуществлять установленные настоящим Федеральным законом меры по восстановлению прав пострадавших соинвесторов;
5) осуществлять установленные настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации меры по предупреждению банкротства застройщика, а также меры, направленные на совершенствование восстановления прав пострадавших соинвесторов до начала проведения процедур банкротства, предусмотренных законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве), анализ финансово-хозяйственной деятельности застройщика, не выполняющего надлежащим образом обязательства, указанные в статье 3 настоящего Федерального закона, с целью обеспечения своевременного выявление действий застройщика и его контрагентов, которые могут привести к нарушению прав и законных интересов пострадавших соинвесторов;
6) предлагать застройщику устранить причины нарушений, выявленных в процессе анализа финансово-хозяйственной деятельности застройщика;
7) участвовать в деле о банкротстве застройщика в случае возбуждения соответствующей процедуры, передавать соответствующие материалы в течение трех рабочих дней со дня выявления нарушений, указанных в статье 3 настоящего Федерального закона, в органы прокуратуры, другие правоохранительные органы, в том числе для решения вопроса о применении мер, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
8) контролировать соблюдение федеральных законов и иных нормативных правовых актов арбитражными управляющими, утвержденными арбитражным судом для проведения финансового оздоровления в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве). Правила деятельности арбитражного управляющего по финансовому оздоровлению застройщика утверждаются Правительством Российской Федерации;
9) при введении арбитражным судом внешнего управления и при проведении конкурсного производства в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) привлекать независимого оценщика для подготовки отчета о стоимости имущества застройщика;
10) контролировать своевременность погашения за счет имущества застройщика требований кредиторов первой и второй очереди;
11) контролировать включение в лот для продажи имущественного комплекса застройщика, оставшегося от погашения требований кредиторов первой и второй очереди, а также предоставляемого для жилищного строительства в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, земельного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, земельного участка или земельных участков в размере, обеспечивающем восстановление прав и законных интересов пострадавших соинвесторов;
12) по обращениям или запросам уполномоченного органа, пострадавших соинвесторов и их объединений предоставлять информацию о ходе восстановления прав пострадавших соинвесторов;
13) контролировать деятельность нового застройщика, выигравшего аукцион и принявшего на себя обязательства перед пострадавшими соинвесторами в части восстановления прав пострадавших соинвесторов, исполнению обязательств перед ними;
14) обеспечивать открытость информации о соответствии законодательству Российской Федерации деятельности застройщиков по привлечению инвестиций от соинвесторов и пострадавших соинвесторов для строительства (создания) объектов недвижимости, опубликовывать в средствах массовой информации сведения о выявленных нарушениях застройщика и мерах, принимаемых контролирующим органом, органами прокуратуры, другими правоохранительными органами, саморегулируемой организации лиц, осуществляющих строительную деятельность;
15) направлять в уполномоченный орган и в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, до десятого числа каждого месяца на бумажном носителе или в электронном виде сведения, содержащиеся в реестре пострадавших соинвесторов по состоянию на последнее число предшествующего месяца;
16) представлять в день обращения для ознакомления пострадавшему соинвестору или представителю объединения пострадавших соинвесторов реестр пострадавших соинвесторов, в части сведений о пострадавших соинвесторах, о застройщиках, нарушивших права пострадавшего соинвестора или пострадавших соинвесторов, входящих в объединение пострадавших соинвесторов, отчет привлеченного контролирующим органом независимого оценщика о стоимости имущества застройщика, а также иные документы и материалы, связанные с восстановлением прав пострадавших соинвесторов;
17) заблаговременно оповещать и допускать участие представителей объединения пострадавших соинвесторов в качестве наблюдателей с правом совещательного голоса в заседаниях с участием представителей контролирующего органа при обсуждении и принятии решений, связанных с восстановлением прав пострадавших соинвесторов;
18) выполнять иные предусмотренные настоящим Федеральным законом, законодательством Российской Федерации обязанности, направленные на совершенствование восстановления прав пострадавших соинвесторов до начала проведения процедур банкротства, предусмотренных законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве), анализ финансово-хозяйственной деятельности застройщика, не выполняющего надлежащим образом обязательств, указанных в статье 3 настоящего Федерального закона. Указанный анализ должен обеспечивать своевременное выявление действий застройщика и его контрагентов, которые могут привести к нарушению прав и законных интересов пострадавших соинвесторов.
19) в ходе контроля и надзора за законностью привлечения застройщиком инвестиций от соинвесторов и пострадавших соинвесторов для строительства (создания) объектов недвижимости:
а) выявлять факты совершения притворных сделок (выдачи векселей, обеспечения предварительных договоров залогом или задатком или иным способом) или иных сделок, не соответствующих законодательству Российской Федерации;
б) передавать соответствующие материалы в органы прокуратуры, другие правоохранительные органы, в том числе для решения вопроса о применении мер, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
в) обращаться в арбитражный суд с исковыми заявлениями о признании сделок, совершенных застройщиком, недействительными по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации, либо в случае, если условия сделки, заключенной с аффилированным лицом, предусматривают получение аффилированным лицом значительного преимущества по сравнению с аналогичными сделками, заключенными в соответствии с существовавшими на момент заключения сделки обычаями гражданского оборота.
Статья 7. Реестр пострадавших соинвесторов
1. Реестр пострадавших соинвесторов ведет контролирующий орган. Реестр пострадавших соинвесторов состоит из разделов, которые включают сведения о каждом застройщике, не исполнившем, просрочившем или исполнившем ненадлежащим образом обязательства по строительству (созданию) объектов недвижимости, что привело к нарушению прав пострадавших соинвесторов, а также сведения о пострадавшем соинвесторе.
2. Раздел реестра пострадавших соинвесторов должен содержать сведения:
1) о застройщике, нарушившем права пострадавших соинвесторов:
а) о полном наименовании, месте нахождения застройщика;
б) о реквизитах свидетельства о государственной регистрации застройщика и свидетельства о постановке на учет в налоговом органе;
в) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием полного фирменного наименования юридических лиц - учредителей (участников), фамилий, имен и отчества физических лиц - учредителей (участников), а также процентов голосов, которыми обладают каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
г) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих дню выявления нарушения прав пострадавших соинвесторов, с указанием сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических и ожидаемых сроков ввода их в эксплуатацию;
д) о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день выявления нарушения прав пострадавших соинвесторов;
е) о членстве в саморегулируемой организации лиц, осуществляющих строительную деятельность;
ж) об организациях, привлекаемых застройщиком для осуществления основных строительно-монтажных и других работ (генеральных подрядчиках, подрядчиках);
з) об аудиторе, осуществляющем подготовку аудиторского заключения за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
и) о выявленных причинах невыполнения надлежащим образом застройщиком обязательств перед пострадавшим соинвестором;
2) об объектах недвижимости, обязательства по строительству (созданию) которых не исполнены, просрочены или исполнены ненадлежащим образом:
а) о дате получения и иных реквизитах разрешения на строительство объекта недвижимости и должностных лицах органов местного самоуправления (органов государственной власти городов федерального значения или иных органов государственной власти), выдавших разрешение на строительство объекта недвижимости;
б) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о документах, являющихся основанием строительства (создания) на земельном участке объекта недвижимости, предусмотренных проектной документацией;
в) о количестве в составе строящегося (создаваемого) объекта недвижимости объектов инвестирования в соответствии с проектной документацией;
г) о гражданско-правовой характеристике и нормативных основаниях заключенных договоров и сделок, являющихся основанием привлечения инвестиций для строительства (создания) объекта недвижимости;
д) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика перед пострадавшим соинвесторами;
3) о пострадавших соинвесторах:
а) о фамилии, имени, отчестве, годе, месяце, дате и места рождения, адресе, семейном положении и составе семьи;
б) о предусмотренной договором с застройщиком дате передачи каждому пострадавшему соинвестору объекта инвестирования с указанием в натуральном выражении прав требования пострадавшего соинвестора;
в) о виде и размере инвестиций;
г) о реквизитах документов, подтверждающих права пострадавшего соинвестора требовать передачи застройщиком объекта инвестирования (договоров, судебных актов, писем и иных документов в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий);
д) о реквизитах документов, подтверждающих внесение пострадавшим соинвестором инвестиций застройщику;
е) об объединениях пострадавших соинвесторов, осуществляющих представление интересов пострадавших соинвесторов, права которых на получение объектов инвестирования в объекте недвижимости нарушены;
4) о новом застройщике, выигравшем аукцион и принявшим на себя обязательства перед пострадавшими соинвесторами:
а) о полном наименовании, месте нахождения застройщика;
б) о реквизитах свидетельства о государственной регистрации застройщика и свидетельства о постановке на учет в налоговом органе;
в) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного полного наименования юридических лиц - учредителей (участников), фамилий, имен и отчества физических лиц - учредителей (участников), а также процентов голосов, которыми обладают каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
г) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих дню проведения аукциона, с указанием сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических и ожидаемых сроков ввода их в эксплуатацию;
д) о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день проведения аукциона;
е) о членстве в саморегулируемой организации лиц, осуществляющих строительную деятельность;
ж) об аудиторе, осуществляющем подготовку аудиторского заключения за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
з) о выявленных случаях невыполнения надлежащим образом застройщиком обязательств перед соинвестором;
5) о выполнении застройщиком или новым застройщиком, выигравшем аукцион, указанных в статье 3 настоящего Федерального закона обязательств перед пострадавшими застройщиками.
3. Сведения о пострадавшем соинвесторе должны быть внесены контролирующим органом в реестр пострадавших соинвесторов в течение трех рабочих дней после дня подачи пострадавшим соинвестором заявления со всеми необходимыми документами или в течение пятнадцати рабочих дней после дня подачи представления необходимых сведений объединением пострадавших соинвесторов или иными лицами. В течение 20 дней с момента внесения в реестр пострадавших соинвесторов сведений о пострадавшем соинвесторе контролирующий орган направляет пострадавшему соинвестору письменное уведомление о включении в реестр пострадавших соинвесторов с указанием идентификационного индивидуального номера и размера в натуральном выражении прав требования пострадавшего соинвестора.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
