Круглый стол «Законодательные механизмы обеспечения прав граждан - соинвесторов жилищного строительства». Малый зал Государственной Думы, 21 апреля 2008 г.

Как мне сказали в администрации города Люберец, заместитель администрации, главы администрации Люберецкого района господин Коротков, вот телевидение, пусть вырезают. Он сказал на совещании 5 октября 2007 года: "... в свой Владивосток!" Я преподаватель, мне 60 лет, он заместитель главы администрации Люберецкого района, вот так он мне сказал на совещании. И вот такое ко всем нам отношение.

Почему сейчас здесь возмущение? Потому что наболело одно, главное. Куда бы ни обращались, вот сейчас все гладко говорят представители власти, как я говорю везде, у вас рычаги есть, возможности решить проблемы тех людей, кто, первое, да, влип в эту ситуацию. Не потому, что он сволочь, не потому, что он лох и быдло, потому что ему не хватило на определённой степени элементарных правовых знаний. Его не научили, да, он виноват в этом, что он не пошёл и не спросил, как надо сделать. Он влип.

Его договор... Подождите, доверился. Значит, это юридически можно оспорить и так далее. Но здесь не все такие. Есть люди те, которые пошли и выполнили все требования законодательства, но ни в одном государственном учреждении на нижнем уровне, во всех, в Москве, во Владивостоке, в Московской области, во всех регионах, в Саратове с нами голодали, Смоленск, человек умер и так далее. Везде, никто из чиновников не хочет услышать нас.

Как говорят мне, вы быдло. Да, я быдло, потому что я простая гражданка и, к сожалению, сейчас пенсионерка. Но многие влипли в эту проблему именно на законодательной основе. Я хочу почему сказать, вот держу этот закон, я не влипла, вот моя беда именно в том, что мои документы на квартиру полностью соответствуют законодательству Российской Федерации. На что мне говорят, никто не читает этого, даже Хинштейн и Кучерена. Никто.

И если вот это вот... Я говорю правильно, я говорю то, что я читаю и то, что я знаю. Понимаете? И для того чтобы вот это осуществилось, ну и что: издадут закон очередной. И что мы мало встречались с этими законами? Я прихожу и говорю: "Я кредитор объекта, я физическое лицо. И в статье 391 Гражданского кодекса сказано, что "кредитор объекта - физическое лицо". Его интересы защищаются в первую очередь. А мне говорят в администрации: "Да плевать мы хотели на законы". У меня всё, что я говорю, у меня из документов. Я такой человек: вредная баба.

У нас много законов. Но назовите, какой действует? 214-й действует? Вот сидит рядом со мной женщина, она попадает под 214-й закон. Что это значит? Это значит, что она берёт свой договор долевого участия, идёт в Регистрационную палату, я не знаю, знаете ли вы об этом все, и спокойно регистрирует свой договор. Всё по 214-му закону. Ей не надо как те, которые не попадают под этот 214-й закон - апрель 2004 года, да, ей не надо пачку документов от инвестора-застройщика, ей не надо согласований, если это регион с "Мособлстроем", идёт и спокойно регистрирует. А она вот сейчас сидит и говорит: "Да меня никто не хочет принять. Вот даже правительство Московской области, вот представители оттуда. Я не могу нигде двери открыть". Вот я и учила, как эти двери открывать.

Стращаем прокуратурой, а прокуратура занимает такую позицию. Я приходу в Следственной комитет Российской Федерации, к руководителю Московской области, следователь Московской области, и он мне: "Ой, Альбина Ивановна, как хорошо, да здесь уголовное дело". А я говорю: "Я знаю, что уголовное дело, я вам и статьи указываю: 159, 173, 330-я - самоуправство, тут штраф, 168-я - вымогательство", да? Но говорю: "Вы подождите мне говорить ура, вы сначала переговорите со своим начальством, а потом вы мне скажите результат".

Так вот я что хочу сказать. Я отбиваю свою квартиру в готовом доме города Люберцы, я не потому, что это моя проблема, потому что это эта проблема итоговая каждого из нас. Дом достроен, достроен теми, о которых он сказал, у которых по несколько квартир в этом доме. Им страшно было, потому что, помните фразу Ресина: "Бесплатный сыр бывает в мышеловке". Это теперь мой лозунг. Я его с собой ношу, у меня не бесплатный сыр.

Третье. Почему прокуратура, которая является арендатором на территории района, муниципального образования - арендатором, федеральным арендатором, идёт на поводу муниципальных образований, то есть администрации города? Почему? Потому что, мне говорят, как, и вам, точно также говорят. Сначала я пришла, объяснила всю ситуацию. Мне говорят: Альбина Ивановна, да вы что! Да мы ключи от вашей квартиры - прокурор Люберецкого района Сергей Викторович Панин. Окончил Рижское военно-политическое училище.

Я называю фамилии специально, чтобы говорили, я не голословна, я не боюсь, я подаю в суд сейчас на Генеральную прокуратуру Российской Федерации за её бездействие, за её хамское отношение к каждому дольщику обиженному. Я права в своих требованиях. Но я вам говорю откровенно и честно. И вот для поддержания вот этого. Да, я подам в суд. Не потому, что я требую, а потому, товарищи, просто дать прецедент. И я знаю, что я его не выиграю. Чиновники сильнее. У них больше рычагов власти.

Я до перерыва попросил бы выслушать выступление руководителя Общественной приёмной Совета при Президенте Российской Федерации, по содействию развития института гражданского общества, Андрея Николаевича Корчиненкова. И пока Андрей Николаевич занимает место у трибуны, я хотел бы сказать, что Альбина Ивановна, вы абсолютно правильные вещи говорите, немножко эмоционально, но понятно, потому что выстрадано. Единственное, что к разговору о законе, Гражданский кодекс, выполнение обязательств в натуральном виде предусматривает ещё как. Вам бы почитать его ещё чуть-чуть на фоне эмоций. Спасибо.

Вы знаете, я бы хотел, прежде всего сказать, что, наверное, вот те очереди, которые сейчас нас встретили при входе в Госдуму, говорят о том, что законодательная власть как раз сейчас может быть и стала ближе к народу, к ней появился интерес. Во всяком случае, вот предыдущие две сессии депутатских, я был помощником депутата, таких больших очередей я не видел. Наверное, вот как раз интерес к тем законопроектам, которые сейчас обсуждаются в Госдуме, и как раз сформировал вот эти очереди, а как раз не наоборот.

Я хотел кратенько очень проинформировать о том, какая работа проведена Советом при президенте по содействию развития институтов гражданского общества. В октябре прошлого года было принято решение начать работу по данной тематике, была сформирована рабочая группа, в которую вошли члены совета и специалисты правоведы, а также представители дольщиков, пострадавших дольщиков.

В результате нашей работы были нами изучено, конечно, не все вопросы, были изучены материалы из 13 субъектов Федерации, около сотни объектов прислали нам свою информацию о положении дел. И я бы хотел, прежде всего, сказать о том, что нам кажется, что 214 закон, он как раз стоит на защите прав дольщиков. Нам представляется, что этот закон даёт достаточные гарантии гражданам на получение ими жилья.

Мы сделали обращение к Президенту Российской Федерации о положении дольщиков. 9 января Памфилова Элла Александровна передала наши предложения Владимиру Владимировичу Путину и, в принципе, наши предложения соответствуют концепции закона, который мы сегодня обсуждаем. А сейчас пока ответа нет. Дело в том, что он передал на рассмотрение правительства.

Мы полагаем, что, может быть, наши предложения начнут работать несколько быстрее, видимо, чем законопроект. Но, в принципе, концепции наших взглядов, они, в общем-то, в этой части похожи. Единственное, что мы как бы считаем, что 214 закон, стоит к нему прислушаться, стоит, может быть, даже его просто в большей степени развивать.

Беляков А.В.. Спасибо большое. Уважаемые коллеги, я предложил бы... Сегодня определённая была высказана критика в адрес нашей судебной системы. Я предложил бы выслушать заместителя руководителя аппарата Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Егорова Андрея Владимировича. Полагаю, что Высший Арбитражный Суд располагает, в том числе и анализом определённой судебной практики, и пониманием тех законодательных механизмов и сложностей в этих механизмах, которые сегодня как раз и мешают выносить возможные решения, которых пострадавшие соинвесторы ждут.

Егоров А.В. Спасибо. Помятуя немного о той форме, в которой проходило выступление моих предыдущих коллег, я бы, конечно, попросил бы меня не перебивать, потому что есть некая культура дискуссии. И, соответственно, я заранее предупреждаю, что если будет перебивание, я не буду продолжать выступление своё дальше. Это раз. Просто задан конкретный один вопрос, я на него отвечу, соответственно, в конце.

Я бы хотел высказаться по нескольким проблемам, которые сегодня услышал, прежде всего, - это вопрос о том, 214-й закон, он, условно говоря, он хороший или не очень? Судебная практика сейчас складывается таким образом, я знаю этот вопрос не понаслышке, потому что приходится общаться и с теми, кто по сути занимается строительством.

Там вот, я так понимаю, сразу же после того, как вышел 214 закон, в стране, практически, вся строительная индустрия начала усиленно думать, как бы его обходить, этот 214-й закон. Ничего хорошего в этом нет. И поэтому в судебной практике, конечно, сейчас пока чёткости на этот счёт нет, но самые первые вопросы, которые были придуманы, первые пути, которые были придуманы в практике, были связаны с тем, что в законе, например, написано, что по договору долевого участия в строительстве одна сторона передаёт деньги, а другая сторона передаёт недвижимость свою.

Так вот, сразу же придумали, как выйти из-под 214 ФЗ. Сразу стали передавать векселя, предположим, или какие-то другие не денежные объекты. Соответственно, вывод сводится к тому, что формально люди вышли из-под действия 214 ФЗ и вопрос возникает только в том, а будет ли арбитражная практика теперь, допустим, как-то пытаться обратно под 214 закон всех запускать. Это, что касается второго вопроса, наверное, который волнует здесь большинство присутствующих. И как быть с теми, кто были до 214 ФЗ?

Действительно, ситуация очень сложная, и то отсутствие правового регулирования, которое здесь существовало до принятия 214 ФЗ, порождало значительные затруднения на практике. К сожалению, следует признать, поскольку я считаю себя юристом, так скажем, и имею юридическое образование, я могу сказать, что, конечно, вот те законы, которые были приняты в 90-х годах, что закон об инвестиционной деятельности в РСФСР, что закон об инвестиционной деятельности формы капитальных вложений, что-то в этом роде, 1996 года, К сожалению, они были написаны в основном экономистами. И по существу искажали многие правовые конструкции. Этим предопределены сложности, которые возникают в арбитражной практике.

Я хотел бы вам объяснить. Я увидел, что тут многие считают себя юристами. В этом ничего плохого нет. Наверное, многие считают себя и врачами, например, не доверяют врачам и предпочитают сами лечиться. Вы уж меня простите, поскольку я имею образование, и я имею некое представление о том, как это всё происходит. Вот право, оно так продумано, и оно так создано, в общем-то, не в последние годы. Ему более двух тысяч лет. По крайней мере, в условиях римской системы гражданского права.

Так вот в гражданском праве существует два вида правоотношений - есть отношения обязательственные, и есть вещные. С точки зрения обязательственного отношения, соответственно оба этих вида могут использоваться дольщиками в ситуации, когда они относят свои деньги застройщику. Если по условиям договора предусмотрено возникновение право общей долевой собственности людей отдавших деньги на тот объект, который строится, а это типичная черта договора простого товарищества, прежде всего такой договорной формы. То тогда дольщику причитается право общей долевой собственности на то, что построено. Если построен практически полный объект, у дольщика есть соответствующее право. И ему не сильно чего угрожает, потому что у него есть теоретически вот это право, на которое он может рассчитывать.

То есть, вы мне, условно говоря, я застройщик, вы мне приносите деньги. Я обязуюсь через какое-то время отдать вам квартиру. У вас не возникает, так устроено право, у вас не возникает вечного права на эту квартиру. Возникает всего-навсего моя обязанность через какое-то время вам эту квартиру отдать. Отсюда самая главная проблема - это двойных продаж, раз. То есть, я могу не только с одним из вас, но по очереди со всеми из вас... Вот сейчас взял и всем из вас продал одну и ту же квартиру. Давайте предположим так произошло. Это первая проблема.

Вот эти проблемы сейчас очень серьёзно начинают волновать арбитражную практику. Я не говорю о том, что в принципе государство в ряде случаев, это уже политические вопросы, и суды эти вопросы не оценивают. Если, допустим, с точки зрения гражданского права есть правоотношения между вкладчиком и застройщиком. Я застройщик. Вы дольщик, как угодно себя назовите, инвесторы и т.д. Вы дали деньги. С точки зрения Гражданского кодекса я обязанное лицо перед вами. Если вы считаете виноватым в этом, там, Государственную Думу, руководство страны, я не знаю, Папу Римского, кого угодно, в этих случаях нужно предъявлять соответствующие иски. Нужно различать вопрос, о какой ответственности вы говорите. В праве есть ответственность: уголовная, административная, гражданская. Вот вы говорите о какой-то другой - вот вы должны отвечать здесь, и вы должны. И видимо я, потому что к вам пришёл, тоже, наверное, должен буду, в конце концов, отвечать. Так вот в этой ситуации, если вы считаете, что кто-то отвечает, нужно предъявлять соответствующие иски. А о том, что такие иски... Прежде всего, всё-таки эти иски будут рассматриваться в судах общей юрисдикции преимущественно. Вы должны это понимать. И я сейчас вот здесь представляю арбитражную систему. Эта система, которая рассматривает споры между предпринимателями преимущественно. Арбитражная система всё-таки сталкивается только с вопросами дольщиков, чаще всего сталкивается через призму банкротства организации- застройщика. Преимущественно по той практике, которую я знаю. Вы можете быть с этим согласны или нет. Я вам говорю то, что есть.

Вот сейчас возникает, это основная... Я не могу от лица судебной власти выдвигать претензии законодателю. Но это сложность, которая возникает у судов. Она сводится к тому, я хотел бы вас предупредить, в том числе, чтобы вы это имели в виду, если будете продолжать защищать свои права в судах, что, с одной стороны, есть правила закона о банкротстве, где сказано, что по закону о банкротстве лицами, участвующими в деле о банкротстве, являются только кредиторы по денежным требованиям. Следовательно, только если ты отказался от договора, отказался от квартиры и захотел только причитающие себе деньги, тогда ты войдёшь в дело о банкротстве. Во всех остальных случаях практика такая давняя... Секунду. Во всех остальных случаях все требования остаются без удовлетворения. В деле о банкротстве ни право голоса на собрании кредиторов, ни очерёдность удовлетворения требований никакая не учитывается. То есть в этой ситуации перспектив с точки зрения дел о банкротстве у дольщиков достаточно мало.

Но на практике вот это неравенство, которое получается, одни дольщики - с денежными требованиями, да, другие - с не денежными, значит, оно уже порождает в себе проблемы. Проблемы будут связаны с тем, что -либо вот этим дольщикам достанется денег от продажи конкурсной массы такой-то, либо, наоборот, им ничего не достанется, а всё уйдёт вам. Здесь вот сложность как раз. Два варианта. Вот представьте, что кто-то из вас остался не денежным кредитором, тот стал денежным. Денежный сидит в реестре, он досрочно ничего получить не может, он может... А у меня всего вот, я не знаю, предположим, что это дом какой-то, я построил.

Вот какие варианты? Приходит мой конкурсный управляющий, что он должен сделать. Вот этот дом, поскольку он принадлежит застройщику, а я недаром сказал про вечные обязательственные права. Если бы это были вечные права, этот был бы общий и мой управляющий не мог бы на этот дом претендовать. Но это дом, он принадлежит застройщику, он просто набрал денег для того, чтобы кому-то из вас что-то отдать. Так вот, этот дом входит в конкурсную массу, будет реализован в конкурсной массе, будут выручены за его счёт деньги. Он получится, этот дом, я не знаю, миллион долларов, я не знаю, чего угодно, миллион рублей, 30 миллионов рублей от его продажи. Он будет реализован свободным от обязательств, он не с жильцами или не с дольщиками будет продан, а свободный. Его купит какой-то инвестор, заплатит в конкурсную массу деньги и дальше из этой конкурсной массы будут расчёты с вкладчиками, с теми, кто участвует в деле о банкротстве, кто является кредиторами в деле о банкротстве.

Возможен другой вариант. Возможен наоборот вариант, когда, предположим, по решению судов, а общая юрисдикция принимает такие решения частенько, будет признано, предположим, вынесено решение: обязать передать соответствующий объект, квартиру... допустим, дом застроен, потому что, когда дом не достроен, допустим, нет последнего этажа, вообще, суды не должны принимать решения об обязании: передайте квартиру, потому что квартиры нет, да, она как вещь появляется... право оперирует вещами, своими категориями: вещь там и прочее, квартира как вещь возникает только после того, как будет дом сдан в эксплуатацию. До этого объекта вообще нет, они ни пойми какой, это совокупность стройматериалов. И ведутся в теории, дискуссии о том, что, вообще, кому что принадлежит.

Соответственно, вы... Если даже, допустим, вдруг дом достроен, а таких ситуаций не так много, я так понимаю, дом достроен, допустим, сдан в эксплуатацию, будет вынесено решение, допустим, в отношении вот тех дольщиков, оставшихся не денежными, о понуждении к передаче квартир. И я из этого дома, допустим, исполняя решение суда, раздам все квартиры. Хотя это неочевидный вопрос, но, допустим, так, раздам добровольно: вот, граждане, вы на жильё там, допустим, претендуете, я вам отдаю по квартире. Следующий вопрос: это единственное имущество, которое у меня было? Соответственно, это имущество уходит, раздали вам. С вами, я вам говорю: извините, вы ничего не получите. И возникает эта коллизия между дольщиками денежными и не денежными. И вот она очень серьёзная, и суды пишут про это, что бывают случаи, когда выигрывают не денежные дольщики, бывают случаи, когда выигрывают денежные.

В рамках действующего законодательства, к сожалению, пока такого дела вот, допустим, Президиум Высшего Арбитражного Суда не рассматривал и разъяснений каких-то абстрактных тоже не подготовлено, их нет пока. Но в рамках действующего законодательства лично мне, я сейчас высказываю свою личную позицию, это не позиция Высшего Арбитражного Суда. Высший Арбитражный Суд высказывает позиции в форме решений по конкретным делам, не надо это забывать. Так вот, в рамках действующего законодательства, по моему мнению, позиция более перспективна для денежных кредиторов, потому что не денежные кредиторы... в законе о банкротстве есть такое правило, как только принято решение, даже введена процедура наблюдения, а уж тем более если принято решение о признании должника банкротом... давайте предположим, что принято решение о признании банкротом, прекращается исполнение исполнительных документов. Вот основная проблема.

То есть, вы получаете, даже вы сейчас вот получите решение суда, обязать вам передать там однокомнатную квартиру каждому какую-то конкретно. Никто не будет исполнять это решение. Приставы приостановят производство в наблюдении, а в конкурсном производстве этот исполнительный лист будет передан просто конкурсному управляющему. Таков закон, вот так он сформулирован.

Теперь вот вопрос по денежным, для тех, кто стал денежными, просто для информации. Здесь звучали вот такие доводы, что мы платили за квартиру по 290, условно говоря, долларов за квадратный метр, а сейчас она стоит, квартира в этом достроенном доме, условно говоря, стоит там две тысячи долларов, предположим, за этот метр.

Законодательство о банкротстве - вопрос о не денежных кредиторов, денежных вернее, позволяет решить эту проблему, потому что с точки зрения права та сумма, которая внесена, вот допустим, за квартиру был внесён миллион рублей, та сумма, которая внесена - это основной долг, если расторгается договор, эту сумму надо вернуть. Но та разница, которая составляет между этим миллионом рублей и теперешней стоимостью квартиры, допустим шесть миллионов рублей, это, по сути, убытки, причинённые ненадлежащим исполнением обязательства. И это сумма тоже причитается кредитору. Соответственно, в реестр требования кредиторов кредитор должен включаться уже на всю полную сумму.

И вопрос ещё один, уже касающийся того законопроекта, который предложен. Я хотел бы обратить ваше внимание, что всё-таки сегодня есть формальный повод встречи - это законопроект. Опять таки, это моё личное мнение и я это чётко подчёркиваю, потому что вопрос на политическом уровне Высшим Арбитражным Судом не обсуждался. У меня вызывает серьёзное сомнение перспектива именно концепция данного, даже не концепция законопроекта в целом, а перспектива, которая здесь предлагается.

Условно говоря, вот построен всего один объект, причём не достроен, допустим, долгов у меня там, на 10 миллионов рублей, а объект всего там, допустим, на три миллиона или на четыре. Потому что ситуация, когда этот объект стоит, востребование на 10 миллионов, а объект там стоит 150 их не возникает. Правильно? Всегда проблема возникает, когда не хватает на всех. В этом случае предлагается что? Чтобы, условно говоря, за счёт федерального бюджета давался ещё один земельный участок, и кому-то эта штука отдавалась вместе с дольщиками, чтобы кто-то, ну, происходил перевод прав и обязанностей.

Теоретически, с точки зрения законодательства такую конструкцию можно придумать, но сразу вот, я просто, ну, я смотрю арбитражную практику, и мы с ней работаем. Я просто уже заранее понимаю, предвижу те проблемы, которые могут возникать здесь. Прежде всего, проблема с предоставлением аналогичного земельного участка. Ну, то есть понятно, что никакой застройщик не возьмёт. Если эта штука стоит три миллиона, а надо, а дольщиков на ней сидит на 10 миллионов, правильно? Ну, теоретически. Нужно ..., а семь миллионов уже украдено, на самом деле или они куда-то делись. Никто и не возьмёт за три миллиона. Предполагается ему сказать: так вот это объект ты бери за три, а мы тебе ещё даём земельный участок, который ты должен, ну, соответственно, за него ты покроешь свою разницу, ещё семь миллионов убытков своих прямых и плюс ещё, чтобы заработать тебе пару миллионов, например. Сразу возникнут проблемы, просто как быть, если эта организация тоже окажется, условно говоря, такой же, как та, на смену которой она пришла. Это первое. Как это гарантировать?

Ну, и третье, представьте себе администрацию в каком-нибудь плотно застроенном городе, например. Ну, например. И ей говорят, слушай, ты найди, давай, земельный участок, причём такой земельный участок, который вот вообще вот такой, на который побегут сразу все инвесторы и с удовольствием возьмут этот дом с жильцами себе как обузу. Понятно, что администрация сказала: а у меня нет выделенных ... И вот ответственность, которую здесь предлагается в законопроекте прописать, я боюсь, что она не будет работать.

Мне бы казалось, что можно подумать, если это соответствует принципам бюджетного устройства и так далее. Просто подумать об адресной материальной помощи пострадавшим лицам, условно говоря, не предоставление квартир каких-то в натуре, а проблема именно адресной помощи, но при условии, что государство принимает на себя такую политическую волю. Это вопрос законодательства.

То есть если какие-то дольщики в результате банкротства застройщика, не получили удовлетворение своих требований, допустим, может быть, наверное, принят адресный законопроект, который решит эту ситуацию. Но только, если будет политическая воля. Потому что, условно говоря, ведь за чей счёт Российская Федерация поможет дольщикам? Она поможет за счёт остальных жителей Российской Федерации, которые... А у нас униженных и обделённых достаточно много. Это должны решить депутаты. Спокойно, спокойно... Это вопрос депутатов. Это вопрос не судебной власти. Вопрос не юристов.

Я сейчас разговариваю только с точки зрения права. Это сделать можно. И мне кажется, это было бы даже проще, если вдруг в каком-то городе есть хороший инвестиционный объект. Этот объект (земельный участок) продать его, допустим, за какую-то сумму, и деньги, вырученные от этого, направить просто на то, чтобы раздать всем дольщикам деньги, чтобы они соответственно уже закупали подходящие им квартиры. Обратите внимание, я обозначил вам проблему, чтобы вот от того, что вы скажете, я хочу квартиру, а этой квартиры нет, вы подумайте хорошенько, она не появится. Да, я понимаю, что хотеть можно, это не плохо. Просто надо смотреть... Ну, и плюс, я говорю, мы решаем вопросы права в суде. Не вопросы политики.

Моя позиция такая, основная проблема, которая существовала в Российской Федерации до принятия 214 ФЗ, она ознаменовалась тем, что не находили подобающую правовую конструкцию для того, чтобы квалифицировать вот эти отношения, когда, условно говоря, вы мне даёте деньги, я вам даю квартиру. На мой взгляд, по сути, это своего рода такая продажа будущей вещи. Продажа не построенного объекта. К сожалению, по Гражданскому кодексу нельзя было заключить просто договор купли-продажи. Именно поэтому вот эти все предварительные договоры, инвестиционные, не понятные и прочие, нельзя. Потому что по договору купли-продажи можно было продать только уже готовую вещь, которая на плане там, на земельном участке чётко она обозначена.

Поэтому нельзя было так делать. И пошли разного рода схемы другие придумывать. Так вот, всё равно природа отношений не поменялась. 214 ФЗ, на мой личный взгляд, закрепил только ту систему, которую, по сути, нужно было и на уровне судебной практики это решать и до того. То есть вы даёте деньги, я даю вам квартиру. Отношения обязательственно правовые два, как юристы говорят, предоставления: вы даёте опять-таки деньги, я даю квартиры. Соответственно вы своё предоставление исполнили, я своё не исполнил.

И здесь то, что практика начала придумывать... Ну, практика я имею не судебная, а практика как раз вот этих всех строителей и прочее. Стали придумывать договоры коммандитного товарищества, предположим. Это совсем другая правовая форма, она совершенно сюда не относится. Стали придумывать договоры, вот я не знаю, что такое просто инвестиционный вклад, вы понимаете. Это надо смотреть, как, кто это обозвал, договоры инвестирования и прочее.

Моя позиция сводится к тому, что если мы видим, что существо этого договора, а это глобальный принцип гражданского права, что не по форме смотрят, а по существу. Статья 421 Гражданского кодекса, в частности, и так далее. Если я вижу, что вы мне принесли (судья видит) деньги, я должен вам дать квартиру? С моей точки зрения, это нужно квалифицировать, конечно, как договор, такой вот ... характера, который, по существу, впоследствии был назван договором долевого участия в строительстве.

Другое дело, что здесь правильно прозвучало, закон обратной силы не имеет. И те положения, которые в 214-ом ФЗ предусмотрены, всё-таки они работают на будущее время без специального указания законодателей. Если законодатель пойдёт на это и распространит положение этого закона, в частности, на предыдущее отношение, это совсем другое дело.

И, кстати, не забывайте, 214 ФЗ, чем он хорош? Он хорош тем, что он дал право залога на не построенный объект. Это очень важное право. Потому что сейчас без права залога дольщики становятся обычными кредиторами третьей очереди, они на равных участвуют и с налоговой, и прочими, всеми другими кредиторами, которые имеют свои претензии к данному застройщику.

Первое. Известно ли вам, что, вообще говоря, гражданские суды в 2004 году такую практику обобщили? И именно пояснили, что если конечной целью приобретения является квартира не для предпринимательских целей, то применяются вот эти все принципы и правила, предусмотренные для приобретения им нежилого помещения, и применяется закон "О правах потребителей". То есть, вот в данном конкретном случае такое судебное постановление высшей судебной инстанции, но, правда, в виде разъяснения, есть.

То есть, инвестиционный контракт, например, в Москве заключён с какой-то прокладкой, например, конкретная фирма ..., написала 10 тысяч рублей. От неё подтягивается где-то финансатор на миллиарды рублей или сотни миллионов долларов социальная инициатива, которая с ним заключает договор простого товарищества о том, что они имеют 68 процентов в построенном доме квартир, а тот всего лишь организует, так называемое, разрешительное согласование, проектную документацию и так далее, а платит "Социальная инициатива", которая по этому договору под согласительную подпись префектуры имеет право привлекать денежные средства третьих лиц, в том числе граждан.

И вот у нас как раз возникла ситуация, когда две организации, о чём сказала госпожа Кузнецова, втихаря, в одностороннем порядке решили, что они договор расторгли, а мы узнали об этом только в день заседания, пришли и сказали, а наши интересы, как? И вот мы в Арбитражном Суде пытаемся третьим лицам, и имеющим интерес в таком деле, и ...дошли уже практически до Высшего Арбитражного Суда. Вот договор простого товарищества в данном случае суд первой инстанции это признал, что договор между "Социальной инициативой" и "Первоток" ...простого товарищества.

Егоров А.В. Вот, к сожалению, вы сделали всё для того, чтобы я не ответил на этот вопрос, и я на него не отвечу, потому что, поскольку у вас есть дело в суде, которое будет предметом рассмотрения, возможно, Высшего Арбитражного Суда, то мне, как чиновнику Высшего Арбитражного Суда, закон запрещает комментировать дела, которые находятся в производстве арбитражных судов.

Егоров А.В. Если бы был задан вопрос абстрактно, я бы на него постарался ответить с точки зрения моего понимания права. Как только прозвучали конкретные фигуранты, я не имею права делать. Было бы странно, если бы, находясь в системе судебной власти, я бы нарушал закон вот так, проходя мимо Государственной Думы, тем более в Государственной Думе.

Круглый стол «Законодательные механизмы обеспечения прав граждан - соинвесторов жилищного строительства». Малый зал Государственной Думы, 21 апреля 2008 г.

Стенограмма Круглого стола